특별건축구역 지정 요건과 행정 절차

1. 특별건축구역 지정의 법적 기반과 목적

특별건축구역 제도는 「건축법」 제60조 및 동법 시행령 제118조의2에 근거하여 운영되며, 도시의 창의적 건축물 유도, 공공디자인 향상, 도시공간의 기능적·미적 통합을 목적으로 한다. 이 제도는 일반적인 건축기준을 지역 특성과 상황에 맞게 탄력적으로 적용할 수 있도록 하여, 공공성과 창의성을 동시에 확보하는 것을 목표로 한다. 특히 도시재생지역, 복합문화공간, 역사적 보존지구, 관광특화지 등 고유한 공간 특성을 가진 지역에 적용될 수 있으며, 공간 활용의 다양성과 도시경관의 질적 향상을 기대할 수 있다.

특별건축구역으로 지정되면 「건축법」상 건폐율, 용적률, 건축물 높이, 일조권, 도로 사선 제한, 건축선 후퇴, 심지어는 주차장 설치 기준까지도 조정 가능해진다. 이러한 규제 완화는 반드시 공공성과 안전성, 도시경관에 대한 개선 효과를 전제로 한다. 다시 말해, 단순히 민간개발자의 이익을 위한 수단이 아닌, 지역사회 전체의 가치를 향상시키기 위한 공공적 도시계획 장치로 기능해야 한다는 점에서, 사전 요건과 행정 절차는 매우 정교하고 엄격한 심의를 요구한다.

특별건축구역 지정 요건과 행정 절차

 

2. 특별건축구역 지정 요건: 형식적·실질적 조건

특별건축구역의 지정 요건은 크게 형식적 요건과 실질적 요건으로 구분된다. 형식적 요건은 법령상 명시된 지침에 따른 행정요건을 의미하며, 실질적 요건은 지정 목적의 타당성과 설계의 적정성, 도시계획적 정합성 등을 종합적으로 판단하는 요소이다.

형식적 요건으로는 다음 사항이 필수적으로 충족되어야 한다.

첫째,구역 지정 제안은 지자체장(시장, 군수, 구청장) 또는 도시계획사업 시행자에 의해 이루어져야 한다.

둘째,구체적인 지정 대상지는 「도시관리계획」상 건축이 가능한 지역이어야 하며, 토지의 용도지구·용도지역 등의 제한과도 부합해야 한다.

셋째,‘특별건축지침’을 수립하여 규제 완화 항목, 설계 방향, 안전성 확보방안 등을 포함한 구체적 계획서를 제출해야 한다.

실질적 요건은 지역의 공공적 가치 향상 여부가 핵심이다. 예컨대 다음과 같은 기준이 주요 검토 대상이 된다.

• 도시경관 또는 도시이미지의 향상에 기여하는지 여부
• 주변지역과 조화로운 공간 구성인지 여부
• 창의적 설계로 공공 공간 활성화 또는 주민 생활 개선에 기여할 수 있는지
• 재난, 화재, 안전사고 등에 대한 예방 대책이 포함되어 있는지
• 주민 의견 수렴 절차와 지역사회 수용성이 확보되어 있는지 등이다.

실질적 요건은 지방건축위원회 또는 광역건축위원회의 심의 단계에서 매우 비중 있게 평가되며, 단순한 경제적 효과가 아니라, 도시 품격 향상과 공간 민주성 확보를 중심 가치로 한다는 점이 중요하다.

 

3. 행정 절차의 흐름: 사전 준비부터 지정 고시까지

특별건축구역 지정은 단순히 행정청의 내부 결정으로 이루어지는 것이 아니라, 여러 단계의 검토와 공공 심의를 거쳐야 하며, 그 절차는 매우 체계적으로 구성되어 있다. 다음은 일반적인 행정 절차의 흐름이다.

1단계: 사전검토 및 지침 수립

해당 구역을 관할하는 지방자치단체장은 지역의 도시계획 방향, 건축물 현황, 개발 수요 등을 분석하여 특별건축구역 지정의 타당성을 검토한다. 이후, 설계자 및 전문가 자문을 통해 **특별건축지침(설계기준 및 규제 완화 방안 포함)**을 수립한다. 이 단계에서 건축사, 도시계획가, 지역 주민의 의견이 폭넓게 반영되어야 한다.

2단계: 지정 제안 및 심의

지자체장은 특별건축지침 및 대상 구역을 첨부하여 지방건축위원회에 심의를 요청한다. 심의 과정에서는 공공성, 안전성, 도시경관 적합성, 주민 참여 여부 등이 집중적으로 평가되며, 필요 시 추가 보완을 요청받을 수 있다. 특히 서울, 부산, 인천 등 대도시는 광역건축위원회에서 심의가 이루어지는 경우도 있다.

3단계: 주민 의견 청취

심의 통과 이후에는 지역 주민을 대상으로 공청회, 설명회, 의견서 제출 등의 의견 청취 절차를 수행한다. 이는 도시계획결정의 정당성을 확보하기 위한 핵심 단계로, 최근에는 온라인 플랫폼을 통한 비대면 의견수렴 방식도 병행되고 있다.

4단계: 최종 지정 고시

모든 행정 절차를 완료한 후, 지자체장은 특별건축구역 지정을 고시한다. 고시는 지자체의 공보에 게재되며, 건축행위는 고시된 특별건축지침을 따라 인허가를 신청해야 한다. 이후 관리단계에서는 해당 지침을 위반한 건축 행위에 대해 제재가 가해지며, 건축위원회의 설계 심의 등도 지속적으로 병행된다.

 

4. 제도 운영상 쟁점과 향후 개선 방향

실제 운영과정에서 특별건축구역 제도는 몇 가지 한계점과 도전과제를 안고 있다.

첫째, 지방자치단체 간 행정역량 차이로 인한 운용 격차이다. 일부 지자체는 전문 인력 부족, 제도 이해 부족으로 인해 특별건축구역 제도를 소극적으로 운용하거나, 절차를 형식적으로만 수행하는 경우가 있다. 이로 인해 동일한 법률 체계 안에서도 지역 간 적용 수준과 효과가 편차를 보이고 있다.

둘째, 주민 의견 수렴 절차의 형식화 문제가 있다. 지정 과정에서 주민설명회나 공청회는 필수적이지만, 실제로는 사전에 계획된 방향에 대한 단순한 안내 수준으로 그치는 경우가 많다. 이는 도시계획의 민주성과 정당성을 약화시키는 요인이 될 수 있으며, 사회적 갈등을 유발할 우려도 존재한다.

셋째, 규제 완화의 남용 가능성이다. 일부 민간사업자는 특별건축구역 제도를 규제 회피 수단으로 악용하려는 시도를 하기도 하며, 이는 공공성의 원칙에 위배된다. 따라서 광역건축위원회의 제재 장치, 사후 관리체계, 평가제도 도입 등이 병행되어야 한다.

향후 발전 방향으로는 △전문가 중심의 설계 가이드라인 정비, △지자체별 사례공유 및 컨설팅 체계 구축, △디지털 행정시스템을 통한 주민 참여 확대, △제도 운영에 대한 정기적 성과 평가 시스템 도입 등이 필요하다. 특히, 향후 특별건축구역이 탄소중립 도시 구현, 스마트 건축 실증지구, 고령친화 복합시설 등 미래 도시 이슈와 접목될 수 있도록 정책 연계성을 강화할 필요가 있다.