특별건축구역에서의 용적률 완화 효과와 부작용

1. 용적률 완화의 제도적 의미와 활용 배경

특별건축구역은 「건축법」 제60조에 따라 도시공간 내에서 창의적이고 실험적인 건축을 가능하게 하기 위한 제도적 장치로 마련되었으며, 이 제도 안에서 가장 주목받는 기능 중 하나가 바로 용적률 완화다. 용적률은 대지 면적에 대한 건축 연면적의 비율로서, 도시 밀도를 조절하고 토지이용을 효율화하기 위해 설정되는 대표적인 도시계획 기준이다. 일반적으로 용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 용도지역별로 상한이 정해져 있으며, 그 기준은 지역의 인구밀도, 기반시설 여건, 도시경관 등을 종합적으로 고려하여 설정된다.

그러나 도시 발전이 정체되거나 도시재생이 필요한 지역에서는 법정 용적률만으로는 사업성이 확보되지 않아 개발이 장기간 지연되는 문제가 발생한다. 이 같은 한계를 극복하고자 도입된 것이 바로 특별건축구역 제도다. 이 구역으로 지정되면, 해당 지역의 도시계획적 특성과 공공성 확보 계획에 따라 법적 상한 용적률을 초과한 개발이 가능해진다. 즉, 기존 규제의 경직성을 완화하되, 그 대신 창의성과 공공성을 전제로 한 개발을 유도하려는 목적이다. 이러한 용적률 완화는 특히 노후 주거지 정비, 복합개발 유도, 공공시설 집적화 등에서 활용도가 높으며, 많은 지자체들이 이 제도를 도시재생의 촉매로 활용하고 있다.

특별건축구역에서의 용적률 완화 효과와 부작용

 

2. 도시 개발 및 공공성 측면에서의 긍정적 효과

용적률 완화를 통해 기대할 수 있는 가장 직접적인 효과는 사업성 확보이다. 건축 가능한 연면적이 증가하면, 민간사업자는 수익성을 확보할 수 있고, 이는 곧 개발 유인의 상승으로 이어진다. 특히 정비사업이나 도시재생사업에서는 이윤 구조가 극히 제한되어 있어, 용적률 완화 없이는 민간참여를 이끌어내기 어렵다. 따라서 특별건축구역 지정에 따른 용적률 상향은 낙후지역 개선과 구도심 활성화에 매우 효과적인 수단이 될 수 있다.

또한, 용적률 완화는 복합용도개발과 공공시설 확충에도 기여한다. 용적률이 상향되면, 주거시설 외에도 상업·업무시설, 커뮤니티센터, 보육시설 등 다양한 시설의 배치가 가능해진다. 실제로 일부 지자체는 추가로 부여된 용적률의 일정 부분을 공공기여 시설 설치에 연계하는 정책을 도입하고 있다. 예컨대, 공공보행로 확보, 공원 및 광장 설치, 저층부 커뮤니티 공간 확보 등의 조건을 제시하면서 민간 개발이익과 공공적 필요를 조율하는 방식이다. 이러한 구조는 도시공간의 질을 높이고, 지역 주민의 생활 만족도를 제고하는 데 긍정적으로 작용할 수 있다.

더불어, 특별건축구역 내 용적률 완화는 도시경관 개선의 기회로도 기능한다. 일반적인 개발에서는 법적 기준에 얽매여 정형화된 형태의 건축이 반복되기 쉽지만, 특별건축구역에서는 높이와 배치, 공공 공간 구성 등에 대한 창의적인 설계가 가능해진다. 그 결과 지역 정체성과 창의성이 결합된 도시디자인이 구현될 수 있으며, 이는 도시의 브랜드 가치를 높이고 문화적 흡인력을 강화하는 기반이 될 수 있다.

 

3. 부작용: 과밀화와 지역 인프라 부담의 문제

그러나 용적률 완화가 항상 긍정적인 결과만을 가져오는 것은 아니다. 무엇보다 가장 우려되는 것은 도시 과밀화 현상이다. 용적률이 높아지면 건축 연면적이 늘어나고, 이는 곧 인구 밀도 상승, 차량 통행 증가, 상주 인구 대비 기반시설 부족 등의 문제로 이어질 수 있다. 특히 하수도, 전력, 통신망과 같은 기본 인프라가 충분히 확충되지 않은 상태에서 고밀 개발이 이뤄지면, 장기적으로 도시의 지속가능성을 위협하는 요소가 된다. 따라서 용적률 완화는 반드시 기반시설 확충계획과 병행되어야 하며, 이를 무시한 채 완화만 이뤄진다면 지역사회 전체의 삶의 질이 저하될 수 있다.

또 다른 문제는 지역 불균형 심화다. 일부 지자체에서는 개발 수요가 높은 특정 지역에만 특별건축구역을 집중 지정하고, 그 외의 지역은 방치되는 현상이 나타나고 있다. 이는 결국 도시 전체의 균형 발전보다는 특정 지역의 개발 편중을 초래하며, 부동산 가격 상승과 젠트리피케이션 같은 부작용을 유발할 수 있다. 특히 저소득층 주거지가 밀집한 지역에서 민간 주도의 고밀 개발이 이뤄질 경우, 기존 주민의 이탈과 상권 구조의 변화가 발생하게 되며, 이는 공동체 붕괴와 문화적 연속성 단절로 이어질 수 있다.

또한, 특별건축구역 내 용적률 완화가 형식적 심의 절차를 통해 남용되는 사례도 존재한다. 일부 사업에서는 공공기여나 경관 개선을 최소한으로 유지한 채, 오로지 사업성 확보만을 목적으로 용적률 상향을 신청하고 있으며, 심의 과정에서도 명확한 기준 없이 승인되는 경우가 있다. 이러한 흐름은 특별건축구역 제도의 취지를 훼손하고, 결과적으로 제도 전반에 대한 신뢰성을 저하시키는 요인이 된다.

 

4. 제도적 보완 방향과 정책적 제언

용적률 완화의 효과를 극대화하면서도 그 부작용을 최소화하기 위해서는 몇 가지 제도적 개선이 필요하다.

첫째, 용적률 완화와 공공기여 간의 명확한 연계 기준을 수립해야 한다. 현재는 지자체별로 심의기준이 상이하며, 공공기여의 형태나 범위도 일관성이 부족하다. 이에 따라 국토교통부 차원에서 표준화된 가이드라인을 제시하고, 이를 바탕으로 각 지자체가 지역 특성에 맞는 세부 운영 기준을 마련하는 것이 바람직하다.

둘째, 기반시설 적정성 검토 의무화를 제도화해야 한다. 특별건축구역 지정 시 해당 지역의 도로, 상하수도, 전기, 공공교통 등의 인프라 수용 능력을 평가하고, 필요 시 민간 사업자와의 분담을 통해 확충 계획을 수립하는 절차가 병행되어야 한다. 이를 통해 과밀화로 인한 부작용을 예방하고, 지속가능한 도시 발전을 도모할 수 있다.

셋째, 공공성과 설계 창의성에 대한 실질적 심의 강화도 필요하다. 심의 위원회에 건축, 도시계획, 교통, 환경 등 다양한 분야의 전문가를 포함시켜 다각적인 검토가 이뤄지도록 하며, 심의 결과는 주민에게 공개하여 투명성을 확보해야 한다. 이를 통해 단순한 규제 완화가 아니라, 도시공간의 질을 높이는 방향으로 제도가 운영될 수 있도록 유도할 수 있다.

마지막으로, 기존 주민 보호 및 지역문화 보존 방안을 마련해야 한다. 젠트리피케이션을 방지하기 위해 임대주택 확보, 상생협약 체결, 주민 우선 입주 등 다양한 장치가 병행되어야 하며, 이를 통해 개발의 혜택이 모든 계층에 공정하게 돌아갈 수 있도록 해야 한다. 용적률 완화는 도구일 뿐, 그 목적은 결국 더 나은 도시환경과 삶의 질을 구축하는 데 있다는 점을 명심해야 한다.

 

특별건축구역에서의 용적률 완화는 도시의 유연한 재편성과 민간참여 확대라는 측면에서 중요한 제도적 기회이다. 그러나 그 운영 방식과 적용 기준이 명확하지 않거나 일방적인 사업 논리에 의해 좌우된다면, 이는 도시의 지속가능성과 공공성에 심각한 위협이 될 수 있다. 따라서 용적률 완화는 반드시 도시계획적 목표와 공공적 가치 실현이라는 대원칙 아래에서, 신중하고 정교하게 운용되어야 할 것이다.